2014 注定天崩地裂 ( 如松)(转载)

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　　说说最近对市场的观察。
　　2014年，注定是房地产天崩地裂的起始之年。
　　我以前说过近似的观点，6月以前形成拐点，但那是预测，预测的东西未必全部准确，但现在是市场观察。
　　第一，全面过剩已经来到，而且比媒体的预测严重的多。
　　请大家阅读一下下面的文章（http://house.ifeng.com/news/market/detail_2014_01/17/33098155_0.shtml），这是从新房的角度来判断的，除了北京厦门苏州少数城市供需紧张之外，其他城市要么供需平衡要么过剩，其实来说，全国所有的二三线城市我相信都是过剩的。因为媒体并没有考虑二手房，二手房的成交量现在已经全面超过新房，所以，实际上二手存量房的供给更为庞大
　　
　　【数据来源：搜房网二手房数据监控中心】
　　从去年2月开始，二手房挂牌量持续上升，如果在新房的基础上考虑到二手房，我相信所有的城市都是过剩的。
　　我一直在强调，供需关系是市场之王，在白酒 煤炭  钢铁等行业已经充分显示它的威力，未来体现在房地产行业。
　　第二，我一直说，房地产终将拉爆中国的信贷泡沫，中国人口红利已经结束，环境已经不可持续，意味着资本的形成更加艰难，资金成本将不断上升，这点已经证实了，一年期银行间拆借利率的走势已经充分说明，别忘了，这不是央行的主动性行为，实际上从2011年12月开始，央行一直在释放货币，中间数次降准降息伴随大规模逆回购，所以这种利率上涨是市场内在趋势，和央行基本无关。
　　今日一年期银行间拆借利率已经破5%，银行用基准利率发放房贷是没有利润的，只能在基准利率之上进行房贷，而且还要承担时间风险和价格风险。
　　广州去年初，所有的银行都在促销房贷业务，基本上随到随办，全部是85折，今年开年的主流是基准利率上浮5%（首套房 下同，新年房贷优惠哪去了? 首套利率仍普遍上浮5%-20%http://gz.house.ifeng.com/industry/finance/detail_2014_01/17/1748336_0.shtml），利差相距20%，而且还需要等。
　　5年以上基准利率是6.55%，八五折是5.5675%，基准利率上浮5%是6.8775%，相当于去年一年间加息1.31%；如果以过去央行加息减息每次都按0.25计算，相当于去年房贷加息了5.25次！
　　第三，是最关键的，中国的流动性随着人口红利结束和环境不可持续而持续紧张，这种趋势只要形成，就是一个很长时间的趋势，不会短于十年，这种收缩（老龄化继续加重一岁）今年继续作用于实际利率，意味着实际利率将继续被拉升，即便央行年中前后降准也改变不了这一趋势（今年是否会降准取决于通涨）；其次，美国今年将逐步削减QE，全球流动性不断收缩，进一步收缩中国的流动性；再次，中日局势持续紧张，不利于流动性的缓解。
　　因此，2014年，实际利率继续上涨20%是十分保守的，体现在银行间拆借利率，从房贷来说，意味着在现在的基准利率之上普遍上浮25%（主体利率），这是2014年一定可以实现的目标，意味着从6.8775%跃升到8.1875%，实际利率提升1.31%，又相当于加息5.25次！
　　第四，房企融资已经全面缩紧，股市已经无法为房地产企业融资（这很明显），预计今年都会如此。随着工行不为信托兜底的报道，预计未来信托融资越来越困难，利率也越来越高，大企业可以实现境外融资，但大多数企业融资渠道被堵死，资金链断裂的情形将越来越严重，只能开启价格战，这是价格崩溃的开端。
　　第五，别忘了我去年底说过的话，2014，开启逆城镇化，才子听到这话，估计气晕了。
　　在楼市已经全面过剩的情况下，连续两年如此高密度加息，楼市必爆，从各地来说，有些地方会很大幅度的下跌，有些地方明显形成价格拐点，这是一个全面下跌的拐点年份（甚至是是全面下跌之年，因为中国的集权经济，顶点往往容易造成购买力耗的精光，跌起来更容易）；何况，只有楼市下行的周期，你才能真正体会到过剩的本质，上行周期，过剩都是被低估的，而下行周期才会显示真相，我虽然没有准确的数据（那些4800万套和8200万套空置房的数据都难以作为凭据），但过剩的实际情形，一定比现在的感觉更严重，煤炭就是最明显的例子。
   
   
   
   
   
   
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